大阪|心斎橋・南船場・堀江の貸店舗・貸事務所の仲介【ミオ・コーポレーション】

弊社は、南船場4丁目を中心に賃貸商業ビルの運営管理を中心に事業展開しています。弊社のクライアントに既存の中古ビルを購入して頂く一方、新規に土地を購入頂き、新築ビルを建築して頂いています。現在の実績としては既存の中古ビルで収益利回り15%以上、新築ビルで収益利回り12%以上を確保しています。建物減価償却を抜きにして、新築ビルで12%以上(土地購入費を含めての収益利回り)の収益利回りの確保は、クライアントからも評価を頂いております。

弊社の考える収益性は、賃料増収と経費削減のバランスです。当然、経費の見直しを行い無駄な経費を削減していきますが、即効性という意味においては、賃料増収を目指すべきだと考えます。通常テナントを誘致する場合にはテナント仲介業者に依頼します。

ここで考えなければならないのが「賃料相場」という言葉にあると考えています。「現在のこのあたりの新築ビルの賃料相場は????円・既存ビルの賃料相場は???円である」などとよく耳にしますが、果たして「賃料相場」とはどんな要因で誰が決定しているのでしょうか?

景気に左右されて貸手市場の場合は相場賃料が高騰し、借手市場の場合は賃料相場が下がります。景気が悪くなり空室が多くなると賃料を下げてでも入居率を上げたいために、貸手が賃料を下げているために「賃料相場」が下がっているのです。

「隣のビルは坪単価???円だから、うちのビルも????円にしなければ・・・」など、仲介業者の姿勢にも問題があるように思います。弊社は「賃料相場」というものを真っ向から否定しませんが、基本的には否定しています。テナント賃料は「相場」ではなく「時価」であると考えています。

テナントにとって契約するためのプライオリティが各々存在します。「賃料」も「立地」「面積」「グレード」などと同じで、周りのビルがどんな状況であっても「相場」とは違う独立したファクター「時価」であると考えます。

弊社のプロデュースしたビルは、近隣のビルより平均20%から30%程度賃料が高く設定されていますが、入居率は100%を維持しています(入居希望者がウェイティング状態)。

ポイントは「顧客(テナント)満足」にあると思います。

新築ビルの場合は、テナントが現在望んでいるファクターを取り入れ、将来の環境変化を想定し、転用を含めたハード・ソフト面での「ゆとり」ある建築をすれば良いわけですから、顧客満足を120%達成させることは比較的簡単です。

既存ビルの場合はそう簡単にはいきません。建物の躯体部分に変更を加えることは基本的にできませんし、建築基準にそった範囲内での変更になってしまいます。顧客満足を120%達成するというよりも、いろんな制約の中で顧客満足をいかに100%に近づけることができるかを考えなければなりません。

最近の例でいうと、バブル期に本社ビル+テナントビルとして建築されたビルを弊社クライアントに購入して頂きました。1フロア平均70坪〜80坪のビルで、著名な建築家が設計し、構造的にも設備的にも優れたビルなのですが、購入時の入居率は20%程度でした。不況下に即効性の高い収益化は分割(15坪から20坪程度)賃貸という手法を強く望まれていましたが、将来テナントが退去した場合(歯抜け状態)の収益悪化を考えると1フロア1テナントにこだわりました。

1フロア平均70坪〜80坪という面積は、150坪以上利用していた企業の縮小移転か30坪程度利用していた企業の増床移転の可能性が高くなります。将来的な収益の安定を考えると、後者の企業誘致を目指すべきです。床面積を増やしたい元気のある企業が望むファクターは数多くあると思います。移転に際し、企業イメージをアップさせる、という思いは大きいと思います。

今回はその部分にこだわりファザード(ビルエントランスを含んだ)のみを改装(改装費500万円程度)することにしました。倉庫として利用していた部分にお洒落なエントランスを造り、結果、数ヶ月で満室状態になり現在も安定収益(投資利回り15%)しています。

多くのビルオーナーが、顧客満足を達成する努力を日夜絶え間なく行われていると思いますが、少し視点を変えてみると解決することが多いように思います。

昨今の不況を背景に、新築ビルラッシュなど今まで以上に風当たりの強い時代になって参りました。既存のビルの経営・運営その他にお悩みの方、是非一度御相談下さい。


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